文 | 空间秘探，作家 | 邹新

近期，海口鸿园旅店公寓·雅诗阁臻选启幕，这亦然中国首家雅诗阁臻选技俩。不到10天，雅诗阁甄选又落一子，与雅诗阁及馨乐庭落户武汉光谷。雅诗阁臻选四肢雅诗阁旗下三大围聚品牌之一，以其裕如特色的杰作旅店和劳动式公寓系列正在国内扩展。仔细不雅察，雅诗阁旗下的围聚品牌有着很浓的“软品牌”意味，商场上的“非标”劳动式公寓品牌也越来越多，劳动式公寓也驱动学旅店，“玩”软品牌了吗？

4个月2家雅诗阁臻选落子

近期，凯德投资旗下旅宿业务板块——雅诗阁有限公司（以下简称“雅诗阁”）迎来了其在中国商场首家雅诗阁臻选（The Crest Collection）品牌物业——海口鸿园旅店公寓·雅诗阁臻选的开业。据悉，海口鸿园旅店公寓位于海口江东新区总部经济区（生态CBD），白驹通衢与江东通衢接壤处。由河南鸿宝集团全资子公司海南鸿园国际公寓处理有限公司出资缔造，总投资4.8亿元，总占大地积11.15亩。

这次开业的海口鸿园旅店公寓是雅诗阁与鸿宝集团联袂打造的杰作之作，亦然雅诗阁臻选品牌在中国的开篇力作。剿袭“门见古今，历史之韵”的品牌理念，旅店以海口四肢古代“海上丝绸之路”迫切节点为灵感，长入中国历史上文化蓬勃的宋代好意思学，通过对宋代好意思学的长远研讨与当代演绎，为来宾打造了一个与历史对话、与文化和会的私有空间。

雅诗阁臻选四肢雅诗阁旗下的围聚品牌之一，自2016年在法国首度亮相以来，以其裕如特色的杰作旅店和劳动式公寓系列，赢得了全球游客的可爱。戒指现在，仍是在新加坡、雅加达、巴黎、槟城、东京和伦敦等国际都市得手布局了11家记号性物业。海口鸿园旅店公寓·雅诗阁臻选是该品牌在全球布局的第12家物业，同期亦然在中国的首个技俩。

值得着重的是，这家劳动式公寓在2024年9月25日，雅诗阁中国与鸿宝集团认真签署了海口鸿园旅店公寓·雅诗阁臻选技俩的合营合同。这记号着雅诗阁臻选品牌认真投入中国商场，而海口将成为该品牌在中国落地的第一站。

继海口鸿园旅店公寓·雅诗阁臻选技俩开业不到10天，雅诗阁又与湖北科投举行签约庆典，认真将雅诗阁旗下三大着名品牌——雅诗阁臻选、雅诗阁及馨乐庭引入湖北科投光谷国际社区技俩。这亦然雅诗阁臻选品牌首度在华中地区落地，亦然该品牌在中国商场的第二个技俩。

雅诗阁臻选与雅诗阁优选及Preference同为雅诗阁旗下三大围聚品牌，其中2个仍是投入国内。

2024年，雅诗阁晓喻雅诗阁优选品牌认真进驻中国，在华首个技俩落子羊城。9月20日，雅诗阁与中信泰富，以及旅店选址的广船技俩签署“广州璇湾公馆”技俩合营合同。两边将联袂鼓动雅诗阁在华首家雅诗阁优选品牌技俩——广州璇湾公馆•雅诗阁优选的筹开及处理运营。雅诗阁优选品牌源自雅诗阁所收购的奥克伍德全球，该品牌技俩于2020年在新加坡首度亮相。

雅诗阁臻选自2016年于法国首度亮相以来，精确捕捉这一趋势，以 “每扇门背后的故事” 为干线，玄机长入当地传统故事与用心砥砺的旅店劳动，以私有的视角讲解了奢华与历史的长入之说念。凭借每个技俩过甚所在之地的私有底蕴，雅诗阁臻选为来宾量身打造专属豪华体验，开启一场别开生面、充满故事感的旅居之旅。

关于“围聚品牌”，雅诗阁方面以为，当下，旅行者对能千里浸于宗旨地历史文化、独具一格的体验式住宿需求日新月异。“围聚品牌”的存在，能够以一种不同以往的居品格局，促成雅诗阁与那些既想保留其技俩私有身份，又但愿赢得专科的运营教化、全球分销体系和会员系统赈济的业主们进行合营。不难发现，雅诗阁甄选这个品牌有着浓浓的“软品牌”意味。

为什么“千里醉”非标劳动式公寓品牌？

现在来看，并莫得明确“软品牌”界说的公寓品牌。但有不少利用当地建筑，玄机长入当地传统故事的非标公寓品牌，这些品牌每一家店都有一个经典故事。

一类是奢华旅店集团旗下的公寓，多以“奢华旅店+行政公寓”的业态组合出现，尤其是国内。比如上海浦东文采东方旅店配设362间客房以及210间劳动行政公寓；上海静安瑞吉旅店共有491间客房，包括66间套房和位于62-68层的55间劳动式公寓；还有万豪旗下的万豪行政公寓、丽想卡尔顿公寓，和嘉佩乐旅店式公寓，以及温德姆至尊公寓……

这类公寓更多地被看作旅店的“补充”，为中永恒旅居的顾主提供住宿环境，与旅店比拟，数目较少。其主要原因是，集团们既想收拢高端铺张群体的短租旅店需求，也不想毁灭他们的长租生活需求。团结批东说念主，在相近的地方，享受两类居品，亦然水到渠成的事情。举例，东莞旗峰山铂尔曼行政公寓弃取与同集团旗下的旅店物业掌握，在位置上与铂尔曼旅店共同组成了公寓旅店概述体，既兑现了客源分享，也从简了缔造和运营资本。

但也有不少“单独输出”的案例。如2024年底，阿达尔房地产公司（Aldar Development）首席本质官乔纳森·艾默里（Jonathan Emery）晓喻，其备受谨防的文采东方公寓技俩已取得显耀进展，首栋住宅楼已越过50%的房源被预订。还有被誉为“魔都爱马仕”的上海静安瑞吉公寓等，这些独具特色的公寓不仅招引了投资者的可爱，更成为很多追求全球前锋生活方式的买家首选。这些买家可能在全球各地领有多处住所，而奢华旅店公寓则成为他们生活中的一部分‌。

一类是挥霍跨界推出的公寓。频年来，劳动式公寓不再限制于和旅店挂钩的房地产技俩，渐渐升华到时装品牌如亚曼里品牌住宅或名车品牌，如兰博基尼品牌住宅。

如一直以来我方处理主权处理旅店的菲拉格慕迪公寓；或是“大蒙胧于市”的宝格丽米兰；又或者是将皮革内饰作念成一件件细致工艺品的爱马仕新加坡公寓；还有历史悠久、专为名媛闻东说念主打造高端居住时势的瑞吉公寓；戮力于于性感香艳，色调锐利高调位于黄金海岸边范想哲公寓；以及临了与范想哲格调完全以火去蛾中，以极简主义，低调奢华为主旋律的位于迪拜、中国的阿玛尼公寓……

值得着重的是，挥霍跨界开的每一家公寓也都是各有特色。完全中枢的城市地段、山海、历史、东说念主文稀缺资源的占有都是顶级品牌公寓中要紧的身分。而从地段驱动，品牌公寓将会最大化勾通城市的风情和东说念主文特色，与全球联想众人联名带来定制化的联想空间。从全球来看，真的顺应严苛圭臬的顶级品牌公寓，依然莫得越过60个。更何况，绝大大宗顶级品牌公寓只租不售。

如斯稀缺，当然也会激勉商场的剧烈反应。凭借高端品牌定位和市中心中枢性段，上海宝格丽公寓被誉为“公寓界天花板”。稀缺的景不雅和高端的配套劳动，更是让宝格丽公寓内一家月子中心的套餐用度达到了28.88万-116.88万元。2023年4月，上海盛芬徕企业研讨搭伙企业以6.12亿元收购华裔城握有的上海宝格丽公寓技俩公司的51%股权。盛芬徕收购宝格丽的钞票价钱估值梗概是26.35亿元，以2.49万方的建筑面积筹办，均价约为10.56万元/㎡，其时仍是刷新了上海长租公寓成交单价记录。

在传统城市豪宅的语境中，整个的钞票增值都来自所在地块价值的飞腾，关联词顶级品牌公寓的价值却突破这一传统的地产逻辑，因为它便是这个城市的独一。顶级品牌公寓也因此具有增值保值性能，这草率亦然上海盛芬徕企业研讨搭伙企业大手笔买下上海宝格丽公寓的原因。

那为什么有这样多总裁高管、明星富豪都去住劳动式公寓呢？

当下，追求挥霍，已被追求奢华生活体验所取代。为什么纽约One 57的公寓能卖出1亿好意思元的售价？不单是是因为地段，其优质的劳动与配套，以及背后的摧折的生活方式，亦然迫切原因。

频年来，被“塔尖东说念主士”看作一种更高阶的国际大都会生活方式。亚马逊独创东说念主杰夫·贝佐斯，一家总价值近1.5万亿好意思元、净钞票为1700万亿好意思元的公司的首席本质官。他居住在价值8000万好意思元的纽约曼哈顿第五通衢的顶级公寓。睡醒后，频繁会在公寓配套的旅店享用一份早餐，趁机看今日的时政新闻。还有上头提到的芬迪总裁兼首席本质官Pietro Beccari默示：“芬迪公寓并不是一种生意，这是提供一种生活方式主意”。

还有东说念主为了“稀缺”而买单。和以往的住宅技俩资格全然不同，住宅更像是必需品，但高端公寓居品，更像是限量版的挥霍、大玩物。就像爱表的东说念主一样，买来不一定要使用，只是单纯为了领有它。

原土劳动式公寓品牌的5大特色

若以1998年雅诗阁首个物业投入上海为记号，劳动式公寓在中国商场仍是走过27个岁首。一些东说念主把它看作高端旅店的“变种”，一些东说念主说它是长租公寓的“分枝”，但劳动式公寓能在中国房地产商场的千里浮中稳步生涯20余年，必定有其极度之处。

从刻下来看，相较于国外劳动式公寓，原土劳动式公寓有以下几个特征：

一是愈加注重“实用”，淌若说国外劳动式公寓是生活“艺术”，那原土劳动式公寓更像是生活“器具”，孤高铺张者责任、生活需求。这也导致原土劳动式公寓呈现“水点形”结构，中端和中高端劳动式公寓较多，高端及奢华劳动式公寓数目较少。

在经济发达地区的中枢区域出现少许顶奢公寓，以国际旅店品牌旗下顶奢公寓为主，原土顶奢公寓品牌尚未出现。高端劳动式公寓商场以发展正经的国际品牌为主导，已酿成了牢固的品牌影响力和客户群体。精选劳动式公寓是新兴的细分商场，以后生公寓为基础升级的租借住房居品，居品和劳动较后生公寓更高，较劳动式公寓更爽直，更顺应高收入年青东说念主的生活需求。

二是中国客源频年来比重逐年飞腾，劳动式公寓“原土化”显耀。数据骄慢，雅诗阁住客中，中国客源频年来占比上升得很快——从正本的20%升至2016年的62%，因此劳动式公寓也渐渐养息至适宜中国铺张者的蓄意模式，如推出中端和中高端品牌、与国企共建“原土品牌”等，借此扩大原土化上风。

近些年，商场上内资企业占比不时增多，内资企业客群的需求也随之增多，以往之外资企业客群为独一高端需求的时势渐渐被松懈。华住、锦江、岭南、良程酒管等原土玩家不时裸露，通过分析和了解内、外资企业客群主要相反点，如预算水平、租住商场、品牌柔和度、劳动及频次偏好等，并针对内资企业客群的需求趋势研讨末端进行居品联想，以孤高内资企业客群的需求特征和铺张偏好。约略来说便是原土玩家对准国内铺张者需求的空缺地带，找到我方的发展旅途。

如华住旗下的城家瑞贝庭是面向商务东说念主群的中高端连锁公寓旅店，通过对技俩再行地居品联想定位、业态及功能立异，新的瑞贝庭公寓旅店将填补区域内劳动式中高端公寓的空缺。招商伊敦的上海国际邮轮港壹棠劳动公寓，是国内首家以亲子度假为主题的劳动式公寓，还有东呈旗下的“铂顿国际公寓”近期上新的江门高尔夫旗舰店，毗邻蒲葵高尔夫球会，主要面向商务差旅东说念主士及失业旅游客群。

国里面分劳动式公寓在技俩定位上驱动偏向失业度假需求，这与以雅诗阁为代表的以商务需求为主的劳动式公寓具有显耀相反。此外，生活方式型劳动式公寓是近几年在北京和上海两地出现的新的细分居品，其客户群体较年青且习尚于国际生活方式，相对基数较小，且运营处理方均有外资配景。

三是借力拓展商场完善品牌矩阵。不管是万科推出高端品牌“富瑞斯”，照旧华润有巢推出高端劳动型公寓“有巢公邸”，以及中海推出“中海海堂”、恺亚资管打造的恺亚公馆、恺亚公寓及廊会所系列居品等，掩盖了中端、中高端、高端多个维度。其主要宗旨是用不同类型居品霸占细分赛说念，拓展商场。从近期商场动作来看，房企系、旅店系、外资系等集团在劳动式公寓品牌“上新”速率加速。

与自行建立新品牌或寻找合营伙伴比拟，一些旅店集团弃取通过并购已有劳动式公寓品牌的方式快速投入商场。这种策略使得旅店集团能够立即赢得纯属的运营体系和牢固的客户基础，从而裁汰商场反适时辰并快速加多商场份额。

四是“瑕瑜租勾通”模式被凡俗诈欺到商场中。就当下大宗原土劳动式公寓而言，其更多是定位于中高端，也便是说在房钱上够不上像雅诗阁这样的头部劳动式公寓的水平，因此需要通过出租率带动坪效的擢升，继而保证技俩的投资报告。基于此，越来越多的长租公寓运营商弃取了瑕瑜租勾通的蓄意模式，用短租的失业度假需求弥补长租需求的不及。

五是原土劳动式公寓“玩法”愈发多元，酿成“生态圈”的私有范式。如艺龙瑞阁公寓将环球区域，打造为一个24H能量补给站，不同类型的功能场域，通过异业合营，最大规则地体现多元功能的脾气。

公寓的一体化多功能前台，集前台宽饶、奶咖、酒吧、分享餐厅、分享厨房等功能于一体；大堂的“轻fun游戏区”“轻Fit健身区”与“分享书吧”，则为住客们提供了一个动静齐宜的失业文娱的场域。在游戏区，不错体验桌式足球、VR头戴式游戏、脚本杀等多种文娱措施，健身区则成就了简便健身器材，让健康生活愈加随手可取，分享书吧则可阅读、购买Ray's Pick发光册本，静享阅读时光。

不难发现，固然原土劳动式公寓发展较晚，但经过27年的老练，原土劳动式公寓商场发达出趋于纯属的迹象，劳动式公寓处理模式已较为纯属，劳动圭臬化和品牌化进度较高。

劳动式公寓作念“软品牌”的可能性有多大？

一方面，近些年，旅店“软品牌”的风愈演愈烈，被视为轻钞票输出的一个迫切道路，而轻钞票的风也早已刮到了劳动式公寓赛说念。2021年开业的协信家旗下上海安泊芮劳动式公寓，便是轻钞票合营模式，奉求处理10年；2022年途趣认真推出小安管家，以轻钞票+互联网生态运营高品性劳动公寓，以创新时间平台为行业数字化及圭臬化赋能，开启托管新时期；还有以轻钞票运营为主的瑰悦、雅诗阁首个原土品牌“雅遇”雷同所以轻钞票处理输出的模式在发展……

空间秘探以为，跟着商场竞争加重，轻钞票运营将会是劳动式公寓商场竞争加重后单干专科化输出的势必弃取，也将是翌日优质房企系公寓运营商品牌竞争力强化擢升后的发展场地。那“软品牌”或将也成为劳动式公寓品牌商场拓展的迫切“刀兵”。

一方面，莫得任何品牌圭臬，仅在品牌与系统上赐与圭臬化，顺应劳动式公寓的个性化、多元化发展方式。“软品牌”的主要有计划是进一步巩固特定细分商场。举例，淌若公寓集团发现，有计划商场对某自有品牌下的一家公寓钞票有富裕需求，公寓集团不错通过软品牌计谋加盟该公寓钞票来进一步浸透到特色细分商场。

关于劳动式公寓品牌来讲，不错通过软品牌“轻加盟”的模式扩大本身疆土，擢升品牌的商场占有率，为品牌带来新的客户流量，同期，劳动式公寓业主不错充分利用集团上风（如中央预订系统、营销和销售渠说念、后台处理系统等）来编造营业资本，擢升运营成果，从而带来更多的收益。

业内东说念主士以为，“软品牌”让业主在装修格调上更有弹性，同期还编造了房量的条目，但在对中枢品性和统一上头，“软品牌”的条目仍然莫得放低。淌若只是“贴了个牌子”“里子”莫得变化，这样无法招引来更多客户，也无法改善劳动式公寓运营情况。因此，需要警惕“贴牌主义”。

同期，轻钞票盈利的关键在于运营方是否领有一个纯属的运营处理体系，这亦然轻钞票企业能酿成量变的基石。需要劳动式公寓品牌既能保证单店收益，又能保证在范畴化扩展经由中可复制。只好此，智商兑现范畴化越强，边缘资本会下落、边缘收益上升，企业发展速率加速的有计划。

不错说，“软品牌”不仅让劳动式公寓品牌和业主产生了更为紧密的联动与互补，并且也让业主方投资东说念主有了更为活泼的弃取。“软硬搭配”仍是成为旅店商场的常用策略，在商场的养息下，劳动式公寓“软品牌”草率仍是在蓄力中。

纵不雅劳动式公寓商场，现在并莫得任何一个集团推出劳动式公寓“软品牌”，究其原因莫过于品牌本身的影响力依然不及，主要的“硬品牌”都需要立住脚跟，那相应推出“软品牌”的空间亦不及。不外笃信公寓集团们不会毁灭这片大空间的，一说念来期待一下公寓集团的第一个“软品牌”！